Le società immobiliari e la loro discriminazione

di Giancarlo Tomasin*

Le società immobiliare soffrono attualmente di una sorta di ostracismo e sono oggetto di un accanimento tributario.
A parte il ricordo di comportamenti disinvolti, e non di rado fraudolenti, nella stagione dei furbetti di quartierino, da parte di personaggi poi giustamente finiti nelle maglie delle Procure della Repubblica, il loro trattamento sembra frutto di un equivoco, se non forse di fuga mediatica, per distogliere l’opinione pubblica dalla gravità delle situazione e dalla responsabilità di chi questa situazione ha provocato.
La loro cattiva fama ed il loro cattivo trattamento dipendono dal fatto di essere considerate “non operative” in quanto hanno di solito un numero esiguo di dipendenti diretti. In una visione populistica e demagogica questa caratteristica da loro una connotazione negativa. Se peraltro di tenesse conto dell’indotto che esse procurano – proprio per le disponibilità finanziarie –
con attività di costruzione, ristrutturazione e restauro, il risultato sarebbe ben diverso.
La qualifica poi come “di comodo” (coniata dalla pratica, in quanto non vi è traccia di questa dizione nella legislazione) è addirittura disastrosa. Perfino il Papa, in una recente esternazione, da avuto parole di biasimo per le società di comodo, quasi fossero strumenti di evadere le imposte o eludere gli obblighi di solidarietà umana.
L’attribuzione della qualifica “di comodo” alle società immobiliari è poi assolutamente inadatta. La configurazione societaria attribuita a masse di beni di proprietà di una pluralità di persone (fisiche o giuridiche) deve essere considerata non solo pienamente legittima, ma altresì opportuna. L’alternativa infatti sarebbe la costituzione di comunioni immobiliari che l’esperienza ci dimostra essere ingovernabili, fonte di continua controversie, e – non di rado – causa di abbandono e rovina di beni, per l’impossibilità di accordo fra i vari comproprietari.
Istituti alternativi come il trust e le fondazioni di famiglia, oltre ad essere inapplicabili in molti casi, presentano minore trasparenza.
Il trattamento tributario attribuito a queste società “non operative” (che consiste nella presunzione di un reddito, anche quando questo non sussiste o sussiste in misura molto inferiore, per di più tassato con aliquota maggiorata) si pone in palese contrasto con i principi costituzionali (articoli 3 e 53 della Costituzione).
Per giustificare un’imposta che non colpisce redditi, si è configurato il maggior gravame loro imposto come una sorte di tassa di concessione, dimenticando che questo tipo di imposte è ormai concettualmente superato ed è stato espressamente condannato in sede comunitaria.
Bisogna riconoscere che l’amministrazione finanziaria ha fatto un uso assai discreto di questo strumento, consentendo ampie fasce di disapplicazione.
Ciò peraltro non fa venir meno l’irrazionalità e l’illegittimità di questa previsione legislativa.
A tutto questo si è di recente aggiunta (dl 138/2011) una mostruosità e cioè l’equiparazione, nel trattamento tributario, alle società “non operative” delle società “in perdita sistemica”, in concreto società che presentano bilanci in perdita per tre esercizi consecutivi.
Ne consegue che società che, anche a seguito dell’attuale grave crisi economica, sono in perdita e che sono mantenute in vita dall’apporto dei soci verrebbero condannate a sicura morte.
Si dice che il continuare a tener in vita ed operare società costantemente in perdita (in periodo normali) non può non suscitare sospetti di forme di evasione ed elusione, ma non mancano certo gli strumenti per scoprire gli eventuali abusi, senza ricorrere a presunzioni assolutamente irrazionali.
Il discorso vale, ovviamente, per la generalità dei settori di attività, ma acquista un particolare significato per il settore immobiliare.
Sono non poche le società che sono state costituite con importanti progetti di sviluppo edilizio e che ora, saggiamente, sono in stand-by, in attesa che la situazione economica generale si rassereni. La nuova normativa le penalizza gravemente. Che cosa dovrebbero fare? Realizzare i progetti di sviluppo e costruire strutture immobiliari che poi resterebbe invendute (si
veda l’esempio della Spagna) e magare attribuire a queste strutture plusvalori per giustificare i redditi presunti dalla legge, plusvalori lontani dai prezzi che il mercato potrebbe accettare?

 

* Dottore Commercialista in Venezia