“Cedolare secca”: opportunità e calcoli di convenienza

I proprietari di abitazioni locate a terzi hanno la possibilità di optare per l’applicazione di una imposta – la cd. “cedolare secca” – che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione.
In pratica, il locatore ha la facoltà di sostituire le imposte ordinarie sul canone annuo di locazione con una imposta sostitutiva del 19 per certo (se il contratto è a canone concordato) o del 21 per cento (se il contratto è a canone libero), calcolata sull’ammontare del canone stabilito tra le parti.
L’opzione per tale regime può essere esercitata qualora sussistano i seguenti requisiti:
– l’immobile deve avere destinazione catastale ad uso abitativo;
– la locazione non deve essere effettuata da una impresa;
– l’immobile e le sue eventuali pertinenze devono essere locate ad uso abitativo.

Tutti i predetti requisiti devono sussistere contemporaneamente. Quindi, ad esempio, nel caso di un ufficio (A/10) locato ad uso abitativo non si può optare per la cedolare secca.
Và, inoltre, segnalato che il proprietario che loca più immobili può scegliere il regime della cedolare secca solo per alcuni di essi e mantenere il regime “ordinario” di tassazione per gli altri.

Vantaggi
Il vantaggio derivante dalla Cedolare secca consiste nel fatto che il canone di locazione è assoggettato ad una tassazione proporzionale (del 19 o 21 per cento) e non entra, quindi, a far parte del reddito complessivo del soggetto. Non viene assoggettato, quindi, all’ IRPEF che è una imposta ad aliquote crescenti (aliquota minima: 23% su redditi fino a 15.000 euro).
Va, però, tenuto presente che ai fini IRPEF se il canone di locazione ridotto del 15% (25% per gli immobili siti a Venezia Centro, Giudecca, Murano e Burano) risulta superiore al reddito catastale, è assoggettato ad imposta il canone ridotto del 15% ( 25% per la città di Venezia); se, invece, il canone ridotto del 15% (o 25%) risulta inferiore al reddito catastale, viene tassato quest’ultimo.
Chi opta per la cedolare secca non paga, inoltre, la tassa di registro annuale e l’imposta di bollo.

Svantaggi
L’esercizio dell’opzione comporta la rinuncia da parte del locatore all’aggiornamento del canone anche se prevista dal contratto, inclusa la variazione Istat. In altri termini il canone di locazione deve restare del tutto invariato nel corso del periodo di opzione per la cedolare secca.
Non possono essere fatte valere le riduzioni previste per gli immobili soggetti a tutela artistica -architettonica (cd. immobili vincolati) e la riduzione del 15 o 25 per cento a cui si è fatto cenno poc’anzi nella sezione “vantaggi”, nonché le agevolazioni previsti per i contratti a canone convenzionale.
Può accadere, inoltre, che avendo espulso il canone di locazione dal reddito complessivo quest’ultimo non abbia più capienza per le detrazioni/deduzioni cui il contribuente ha diritto.

Calcolo di convenienza
E’ impossibile determinare a priori e per tutti la convenienza della cedolare secca sulle locazioni immobiliari. Il conteggio dipende da svariati fattori tra cui: il reddito personale del contribuente, le detrazioni spettanti, l’ubicazione dell’immobile, il fatto che sia vincolato o no.
Il calcolo va necessariamente fatto, quindi, immobile per immobile.

 

* * *

Lo staff di PortaleAziende è a disposizione approfondimenti, per effettuare un calcolo di convenienza e per assolvere gli adempimenti successivi.

Per contatti si prega di compilare il form “Contatti”

 

Il presente articolo non contiene informazioni sufficienti per decidere se optare o meno per il regime della cedolare secca. Lo Staff di PortaleAziende declina ogni responsabilità per l’uso improprio dell’articolo stesso.