Agevolazione 55% per il risparmio energetico e società immobiliari

dr Andrea d’Este*

La legge finanziaria per il 2007 (legge 27 dicembre 2006, n. 296, articolo 1, commi da 344 a 348) ha introdotto nel nostro ordinamento una inedita agevolazione fiscale riguardante gli oneri sostenuti per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti sul territorio nazionale. L’agevolazione si sostanzia in una detrazione pari al 55% degli importi rimasti a carico del contribuente. Detrazione che viene rateizzata in dieci annualità.
Il testo normativo prevede diverse tipologie di spese agevolabili, distintamente disciplinate:
– riqualificazione energetica di edifici (per il riscaldamento, raffreddamento, la ventilazione, l’illuminazione);
– miglioramento termico dell’involucro dell’edificio (pareti, infissi);
– installazione di pannelli fotovoltaici (solari);
– sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale (installazione di caldaie a condensazione).
Condizioni indispensabili per poter beneficiare di tale agevolazione sono:
– esistenza dell’edificio: la prova può essere fornita attraverso l’iscrizione dello stesso in Catasto oppure dal versamento di imposte ad esso riconducibili (ICI, imposte ipo-catastali). Non possono, quindi, beneficiare dell’agevolazione gli edifici in corso di costruzione;
– sussistenza delle condizioni previste dalla legge per i lavori di riqualificazione, dettagliatamente disciplinate in termini di requisiti fisico-tecnici (citati nel periodo precedente).
Gli importi massimi detraibili variano in base al tipo di intervento e oscillano dai 100.000 euro per la riqualificazione energetica degli edifici ai 30.000 euro per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale: attraverso il meccanismo della detrazione d’imposta, l’agevolazione massima è pari all’imposta lorda (non può, ovviamente, tradursi di un rimborso).
In attuazione delle delega contenuta al comma 349 della legge Finanziaria per il 2007, il MEF ha emanato il decreto attuativo (decreto 19 febbraio 2007, e successive modifiche) che contiene la disciplina di dettaglio.
L’articolo 2 prevede che “la detrazione dall’imposta sul reddito spetta:
a) alle persone fisiche, agli enti e ai soggetti di cui all’art. 5 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con il decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 non titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per la esecuzione degli interventi di cui ai predetti commi sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti;
b) ai soggetti titolari di reddito d’impresa che sostengono le spese per la esecuzione degli interventi di cui al predetto art. 1, commi da 2 a 5, sugli edifici esistenti, su parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, posseduti o detenuti”.
Trova inoltre applicazione l’articolo 1, legge 27 dicembre 1998, n. 449 che contiene le disposizioni tributarie relative agli interventi di ristrutturazione edilizia: agevolazioni che non sono cumulabili con quelle di riqualificazione energetica.
A differenza della spese di ristrutturazione edilizia, la detrazione spetta per qualsiasi tipo di fabbricato, anche rurale, e non solo per quelli residenziali. La circolare n. 36 del 2007 ha precisato che “l’agevolazione in esame, a differenza di quanto previsto per la detrazione relativa agli interventi di ristrutturazione edilizia, che è espressamente riservata ai soli edifici residenziali, interessa i fabbricati appartenenti a qualsiasi categoria catastale (anche rurale), compresi, quindi, quelli strumentali”.
La detrazione in commento ha un’unica finalità e un’unica ratio: incentivare la realizzazione e la implementazione di strutture a basso impatto energetico, sia che si tratti di capannoni industriali sia che si tratti di civili abitazioni, in quanto tutte le costruzioni possono contribuire, anche se in maniera diversa, al risparmio di energia. Si vogliono incentivare forme alternative di costruzioni edili e impiantistiche, atte al risparmio energetico nonché alla sostenibilità nell’uso dei beni e utilizzo dei materiali. E’ oramai opinione comune che risparmiare energia sia un dovere.
L’energia consumata nell’edilizia residenziale per riscaldare gli ambienti e per l’acqua calda sanitaria rappresenta circa il 30% dei consumi energetici nazionali, e rappresenta circa il 25% delle emissioni totali nazionali di anidride carbonica, una delle cause principali dell’effetto serra e del conseguente innalzamento della temperatura del globo terrestre.
Ritornando ai soggetti che possono beneficiare dell’agevolazione occorre constatare come una l’interpretazione degli Uffici Finanziari, fornita con le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate n. 303 e n. 340 del 2008 in occasione di due istanze di interpello, abbia ristretto il novero dei soggetti destinatari della norma. L’oggetto delle istanze riguardava le seguenti fattispecie:
– spettanza dell’agevolazione a seguito di interventi di riqualificazione energetica su immobili di proprietà di una società commerciale, esercente attività di costruzione e ristrutturazione;
– spettanza dell’agevolazione a seguito di interventi di riqualificazione energetica su immobili di proprietà di una società commerciale adibiti a locazione abitativa.
In entrambe le pronunce di prassi l’interpretazione fornita, riconoscendo la natura strumentale ai soli beni immobili che hanno come unica destinazione quella di essere direttamente impiegati nello svolgimento dell’attività imprenditoriale. Sulla base di tale interpretazione sono esclusi tutti i beni immobili posseduti delle società immobiliari (pure o miste) in quanto tali immobili sono considerati beni “merce” in quanto formano l’oggetto dell’attività e non sono quindi utilizzati per il suo svolgimento.
Seconda la risoluzione n. 303/E “la normativa in materia di riqualificazione energetica del patrimonio edilizio in questione è finalizzata, infatti, a promuovere il miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici esistenti attraverso un beneficio che un’interpretazione sistematica consente di riferire esclusivamente agli utilizzatori degli immobili oggetto degli interventi e non anche ai soggetti che ne fanno commercio”.
La risoluzione 340/E prosegue affermando che “per quanto concerne la fruizione della detrazione da parte delle società o, più in generale da parte dei titolari di reddito d’impresa, si deve ritenere che la stessa competa con esclusivo riferimento ai fabbricati strumentali da questi utilizzati nell’esercizio della propria attività imprenditoriale”.
Si tratta di una limitazione ingiustificata. Si pensi al caso di un privato e di una società immobiliare i quali abbiano entrambi dato in locazione un immobile per il quale hanno sostenuto oneri di riqualificazione energetica: solamente il cittadino privato potrà beneficiare della detrazione d’imposta. E questo a causa di una interpretazione sistematica che riserva la possibilità di detrazione ai soli utilizzatori dei beni (e non a coloro che ne fanno commercio), tradendo la ratio della norma che vuole incentivare l’adozione di tecnologie innovative che permettano risparmi energetici, qualunque sia il soggetto che sostiene tali oneri e per qualsiasi tipo di fabbricato.
Rimarrebbero esclusi anche i beni destinati alla vendita e quelli a disposizione: insomma tutti i beni non strumentali all’impresa (nel senso più volte specificato dalle risoluzioni e circolari interpretative) detenuti o posseduto dalle società immobiliari.
Dal tenore letterale della normativa primaria e del decreto attuativo tutto ciò non emerge. Infatti l’articolo 2 del decreto al comma 1, lettera b), prevede come beneficiari della norma (oltre alle persone fisiche, agli enti e ai soggetti di cui all’art. 5 del Tuir) “i soggetti titolari di reddito d’impresa che sostengono spese per la esecuzione degli interventi”.
Concludendo questo breve intervento, si sollecitano le organizzazioni rappresentative dei proprietari immobiliari a porre (o a ri-porre) tale tema all’attenzione del ministero competente, affinché si ponga rimedio a questa disparità di trattamento la quale determinerà l’insorgere di numerosi contenziosi tali da limitare se non impedire la concreta ed evidente finalità della norma.

*Dottore Commercialista e Revisore Contabile in Venezia